Unsere Forderungen an die Stadt Lübeck

Die Forderungen der Erbbau-Initiative-Lübeck

Auch nach dem Beschluss der Bürgerschaft vom 18.05.2017 zum Umgang mit Erbbaurechten in Lübeck sind zentrale Forderungen der Erbbau-Initiative Lübeck nicht erfüllt:

  1. Der Erbbauzins bleibt bei 4% des Bodenrichtwertes.
  2. Ermäßigungen auf den Erbbauzins werden nur als schuldrechtliche Ermäßigungen gewährt.
  3. Wird das Erbbaurecht verkauft oder weitergegeben (z.B. an Kinder, die nicht im Haus leben), entfallen die Ermäßigungen.
  4. Nur für Pächter wird bei grossen Grundstücken das Gartenland (über 600qm hinausgehende Fläche) berücksichtigt. Bei Käufern bleibt dies unberücksichtigt.

 

Daher bleiben unsere zentralen Forderungen bestehen:

  • Rückbesinnung auf die sozialen Grundlagen des Erbbaurechtes
  • Maximal 2% Erbbauzins für alle Erbbaurechtsnehmer
  • Kaufpreis unter Berücksichtigung von Bau- und Gartenland
  • Keine Einschränkungen im Erbfall und beim Verkauf der Rechte
  • Dingliche Verankerung der Ermäßigungen statt schuldrechtliche Erklärungen

 

Zur Bewertung der Grundstücke

Für die Bewertung der Grundstücke wird der aktuelle Bodenrichtwert für bebaubare Grundstücke des Gutachterausschuss Lübeck (Stand 2016) zugrunde gelegt. Die über die Standardgröße von 600 qm hinausgehende Fläche wird mit einem Prozentsatz des Bodenrichtwertes gem. Satz 1 in Höhe von 10% bewertet. Soweit in Einzelfällen Wert beeinflussende Merkmale (wie Bodenkontamination, Nähe zu Lärmquellen o. ä.) erheblichen Einfluss auf die Grundstücksbewertung haben, ist eine besondere Regelung zu treffen.

Die Bewertung des Gartenlandes mit 10% des Bodenrichtwertes erscheint angemessen im Vergleich zur Bewertung des umliegenden Acker- und Gartenlandes und früherer Verkaufsaktionen. Auch im Lübecker Umland (Lauenburg, Ostholstein) wird diese Bewertung in Verlautbarungen der jeweiligen Gutachterausschüsse zugrundegelegt.

Auf jeden Fall darf eine Bewertung des Gartenlandes 25% des Bodenrichtwertes nicht überschreiten, wie durch eine Anleitung des Bundesfinanzministeriums für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückspreises festgestellt wird. „Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sogenanntes „Hinterland“ dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgrösse für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein-und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 qm anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte „Hinterland“-Fläche mit 25% des Bodenrichtwertes anzunehmen.“ Quelle (eingesehen am 29.10.2016): http://www.bundesfinanzministerium.de

Der Erbbauzins

Der Erbbauzins ist auf maximal 2% des unter Punkt 1 berechneten Bodenwertes festzulegen und mit einer Wertsicherungsklausel mit Bindung an den Verbraucherpreisindex gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung zu versehen.

Alternativ ist der Erbbauzins mit einer Obergrenze zu versehen, die sich orientiert an den vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Daten zu Wohnungsausgaben eines Haushalts.

Sonderverkaufsaktion

Für die Dauer von 2 Jahren wird den Erbbau-Berechtigten in einer Sonderverkaufsaktion ein Rabatt von 10% auf den gemäß Punkt 1 ermittelten Bodenwert eingeräumt.

Ausführungen zur Grundstücksbewertung

In dem Kaufvertrag ist zu regeln, dass der Stadt Lübeck für die Dauer von 20 Jahren eine Nachzahlung zusteht:

  • wenn eine Bebauung auf der hier als Gartenland bewerteten Fläche erfolgt
  • wenn bei einem Weiterverkauf die über 600qm hinausgehende Fläche mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet wird

Diese Verpflichtung ist bei einem Weiterverkauf des Grundstücks dem Käufer aufzuerlegen.

Als Härtefälle gelten insbesondere

  1. Familien mit Kindern unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen
  2. Erbbau-Berechtigte innerhalb der Einkommensgrenzen gem. §20 in Verbindung mit §9 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung.
  3. Erbbau-Berechtigte, die den Erbbau-Vertrag über mehrere Generationen in der Familie halten.
  4. Bei altersbedingten Einschränkungen
  5. Schwerbehinderte oder Gleichgestellte
  6. Ausweitung auf nahe Verwandte/Partner bei gemeinsamer Nutzung
  7. Der Härtefall endet bei Übergang an Dritte wie Verkauf, Vererbung (es sei denn, es liegt weiter Härtefall vor)

Durchführung

Die Verwaltung wird sicherstellen, dass Fristen nicht durch Abläufe eingeschränkt werden.

Begründungen

Die Hansestadt Lübeck ist die Stadt mit den wohl meisten vergebenen Erbbau-Rechten für Wohnbebauung. Diese Erbbaurechte sind in historisch bedeutsamen Momenten vergeben worden, um im Einklang mit dem Geist und den Zielen des Erbbaugesetzes vielen Bürgern ein Leben in einem Eigenheim zu ermöglichen. Zugleich wurde durch die Grundstücksgröße eine Eigenversorgung der Bürger möglich, die zur Linderung der Not in schwierigen ökonomischen Zeiten beitrug und zugleich Ausdruck einer kommunalen sozialen Siedlungspolitik war. Dieses Instrument hat einen Wandel in seiner Bedeutung erfahren. In dieser ökonomisch schwierigen Zeit für die Hansestadt Lübeck erscheint es ratsam, diese Erbbau-Grundstücke möglichst weitgehend in die Hand der Bürger zu geben.

Dabei bekennt sich die Hansestadt Lübeck zu ihrer sozialen, ökologischen und ökonomischen Verantwortung, in dem sie

  • den Siedlungscharakter als gewachsene Struktur erhält,
  • die Grundstücke den derzeitigen Erbbaurechtsnehmern zu einem angemessenen Preis anbietet, für Erbbaurechtsnehmer, die den Vertrag erneuern wollen oder müssen, tragbare Konditionen einräumt,
  • die Grundstücke in ihrer aktuellen Größe als ökologisch wertvolle Flächen zur Gestaltung von Gartenflächen einordnet und auf lange Sicht erhält,
  • durch den verstärkten Verkauf für die Stadt finanzielle Spielräume schafft und
  • den Verwaltungsaufwand erheblich reduziert.

Eine Modifizierung des Beschluß zum Umgang mit Erbbau-Rechten erscheint unumgänglich, da bei der aktuellen Regelung viele negative Auswirkungen zu erwarten sind:

  1. Die Bewertung des gesamten Grundstücks zum Bodenrichtwert entspricht nicht den üblichen Bewertungen und verteuert das Grundstück für Kaufwillige.
  2. Die Festsetzung des Pachtzins auf 4% steht signifikant im Widerspruch zum Geist des Erbbau-Gesetzes, das einen Zins unterhalb des Marktzinses fordert.
  3. Ein Stufenzins für die relativ kurze Dauer von 20 Jahren (das Erbbaurecht kann für 99 Jahre gewährt werden) verschiebt die deutliche Erhöhung und trifft eine Generation, die dann bei Renteneintritt bei stark sinkendem Einkommen eine erhebliche Erhöhung des Erbbau-Zinses zu verkraften hat.
  4. Dadurch, dass nur schudrechtliche Ermäßigungen gewährt werden, die bei einem Besitzerwechsel widerrufen werden können, wird auch das Erbbaurecht zu einem Luxusgut, dass gerade für diejenigen, für die das Erbbaurecht geschaffen wurde, ein Grundstück unerreichbar wird. Dadurch wird sich Siedlungscharakter drastisch verändern.